定位为世界级城市群的粤港澳大湾区，市场经济发达且极具活力，它带动了大量的就业和人口的增长。也是在这个充满巨大潜力的市场，有近几千万人无自有住房，未来房地产需求空间依然巨大。

　　近日，贝壳找房对外发布的一份《粤港澳大湾区房地产市场白皮书》(以下简称白皮书)从深层次住房制度，分析粤港澳大湾区市场现状和未来住房面临的可持续发展问题。

　　《白皮书》指出，经济活力带动了人口和住房缺口的扩大，粤港澳大湾区未来房地产需求空间巨大。

　　根据贝壳研究院整理的数据显示，相比5年前，中国的城市人口更加集中，人口向头部城市集中的趋势明显。而广州和深圳是粤港澳大湾区核心城市中的人口吸引力最强的。

　　从大湾区各城市近三年常住人口的增长来看，广州和深圳分别增长165万和140万，而肇庆、江门等城市三年累计增长不足10万。

　　头部城市的人口吸引力强，将进一步增强城市活力。贝壳研究院首席市场分析师许小乐对这一数据分析表示，“粤港澳大湾区人口增量，从全国来看是风景独好的态势。以粤港澳大湾区的核心城市深圳为例，其购房客户中原籍为广东的比例不到20%，超过80%都是新深圳人。”

　　贝壳深圳站运营总经理蔺哲也认为头部城市的地产需求还有空间。他总结称，"人口落户政策的开放、住房、创业、资金补贴及子女教育等方面的政策支持将会影响和带动整个深圳的地产需求。?"

　　粤港澳大湾区无疑是一个人口高速流动的区域，因此这片区域住房自有率也相对偏低。

　　综合国家统计局（2015）、香港政府统计处（2017）、澳门特别行政区政府统计暨普查局（2016）数据，粤港澳大湾区11个城市中有8个城市住房自有率低于60%，尤其深圳仅为23.7%。从全国来看，粤港澳大湾区住房自有率较低，近3500万人无自有住房。

　　具有强大人口吸引力但住房自有率又低，粤港澳大湾区后期大量的改善需求待释放。

　　来自香港政府统计处、广州统计局、深圳统计局数据显示，2017年，三个核心城市香港、深圳和广州人均居住面积分别为15平方米、19.7平平方米和25平平方米，距离全国人均36.9平方米（2017年）的水平存在较大差距。